专访仲量联行吴允燊：老牌国际顾问行眼中的未来办公新生态

文| 李颐晖，如有更多地产爆料或寻求报道，欢迎添加作者个人微信 lyhui1011,请务必注明公司、职位、事由。

上世纪八十年代末九十年代初，包括仲量联行、戴德梁行、高力国际、第一太平戴维斯、世邦魏理仕在内的世界五大国际地产顾问行相继在中国开展业务，它们带来的香港、伦敦、纽约甲级办公楼的标准与经验，对于刚刚开始做商业地产的开发商来说就是圣经般的存在。

然而，随着国内地产商开发能力的快速增长以及本土商业服务公司的大量涌现，“五大行”的生存环境也发生了根本的变化，声音逐渐在公众的认知里减弱。

“声音减弱只是因为跨国企业低调的特质，并不是能力或者业绩不佳。” 坐在仲量联行上海分公司新落成的极具未来感的办公室里，谈及国际行们的近况，仲量联行上海及华东区董事总经理吴允燊对未来期许满满。

“仲量联行在创新和远见上走得还是比国内更超前，你看到我们未来办公的理念，如果认真去了解，就知道我们花了很大的精力去做这件事情。”吴允燊表示，除了办公理念的转变，仲量联行在不久前还提出“以顾客为本”的理念，进行了办公空间、触网、增加业务线等多项创新性的举措。

办公空间的未来方向

吴允燊口中的“未来办公”实际上已经在仲量联行自己的办公区域呈现。不同于传统CBD核心区外企庄严的办公楼格子间，这个新办公区域首当其冲的改变就是不管老板还是普通员工，都没有固定座位。高脚凳、沙发座、人体工程椅、大量可升降的办公桌，座位可以随意选择。吴允燊的逻辑是，这样更节省空间，也更便于协作、分享与交流，更能激发员工的创造性。

“20年前来上海的时候，仲量联行只有四、五条业务线，而今天拥有二十几条业务线，很多时候是多条业务线一起去服务一个客户，所以要重新看一下未来办公方式跟我们的业务变化怎么结合在一起。” 吴允燊说。

问及最常坐的位置，他表示，要看当天的工作需要，完全不固定，“你在任何地方都可能看到我。”

此外，办公区还有健身房、淋浴间、15分钟会议室等诸多人性化设计和细节。一进门就有多块触屏供客户查阅或是下载往期公司的研报告，几乎每个两人以上的会议室都配备电子屏显示与可涂写的区域，墙面可拆卸的公共区域每周都让部门能够有条件开派对，健身房里还会配备私人教练，母婴室就在办公区域中间……

值得一提的是，在设计、能耗、设施、物料等各方面，办公区域还严格遵照绿色环保LEED 商业室内环境评级系统的铂金级认证标准，以及WELL建筑标准铂金级认证标准，并有望成为亚太区屈指可数的双铂金级认证的商业室内场所。

不久前，仲量联行还调研了12个国家，40家企业客户与7364名员工，撰写了办公场所的人性化体验报告，认为人性化体验是增强参与感、授权感和成就感的一个关键性区别因素。

“我们下一步就要推动业主方面的努力。” 吴允燊对36氪解释道，甲级办公楼运营分两个大的客户群，即使用者和业主。目前使用者在这条路上走得更快，光是来仲量联行新办公区参观的就有800多个企业，很多人都在构想他们重新装修后的工作环境。而反观业主方面，却做得不够。但如何将办公楼的竞争力和回报做得更高，已经是他们不能逃避的问题。

“共享的理念就很好，可以把资源用的更充分，大家可以省钱，就可以付更高的租金。另外一部分是企业现在有很多员工不是长期的员工，可能是一些自由工作者，我们在未来办公里面提到，未来的人才是流动的，像水一样，有弹性，企业可能会把一些简单的工种外包出去。” 吴允燊表示。

资产管理能力依然是服务商的核心

随着地产金融化的深入，尽管各种政策保障尚未到位，但资产证券化却成为业内共识。吴允燊表示，目前已经有很多人在现有的条件下去创新做资产证券化的事情，但房地产服务机构、开发商和投资人首先要做好自己的资产管理，至于政策的配套是政府的事情。

根据仲量联行数据分析显示，2017年第二季度，租赁需求旺盛，但一些中央商务区内的成熟物业由于受到了新增供应的竞争压力，在租金上持保守态度。

“当政策控制的时候，资金就没路走了，只能寻找比较容易买到的物业。而当有很多人争夺，回报肯定是降了，毕竟融资的成本涨得太快了。” 吴允燊认为，未来不再是粗犷的以资本增值作为盈利的模式，特别是一线城市，如果不把资产营运好，或采取一个长期资产增值的可能性，开发商在融资、募集资金上面将会遇到困难。

此外，他认为，盘活旧的商用物业也存在很大的空间，未来的办公物业其实更有弹性，不需要所有大楼都是四米二的层高，不需要都是中央空调，不需要都是一模一样的标准。

“这就考验操盘人资产管理的能力跟价值能否稳定增长。”他坚信，在证券化的过程中，投资人希望看到一个稳定，而且有增长的回报，这是非常重要的。

而资产管理，正是仲量联行一直在做，且做得非常出色的领域。

问及如何做好资产管理，满足稳定的增长回报需求。吴允燊认为，需要从硬件和软件两方面去考量和提升。

他表示，硬件的投入并不是非常困难，也已经有很多开发商在做了，比如升级改造一下大堂、洗手间。软件跟服务相对困难一点，其中最重要的是租户的组合，与租户的关系。“我觉得这些是资产管理上面一直做的不太理想的。你要涨别人租金，你总要给使用者感受到钱花得值，公司的营运效率提升、形象更好，员工满意度高，流动少等等，这些都是资产管理要关心的事情。” 吴允燊说，作为一个资产管理方，怎么去招商是很重要的，这个可以保持持续的增长。

吴允燊建议作为资产的投资人，你要有信心把物业营运好，才会获得项目和回报。

跟优质创业公司一起玩耍

今年3月，仲量联行正式推出了一个名叫“地产搭档”的办公楼租赁网络平台，覆盖行内北京、上海、广州、成都、深圳在内的办公楼资源，客户可以直接在上面搜索，并按照需求进行筛选，然后马上就会看到合适的选址方案，再由专人进行跟进。

“这个方法跟以前做法的区别就是原来你必须要找到中介，要坐下来慢慢聊，然后才提供这些选址的方案给你，但是现在我们就可以省略了前期这一块，客户可以直接在网络上面做搜索，然后我们再协助他们完成最后租赁的过程。” 吴允燊认为，这大大地提高了自身的效率，也是仲量联行拥抱科技、顺应潮流的体现。

当然，数据的公开化并不代表成交，办公楼租赁不是想好价格就签约了，里面有很多条款是不对称的，需要按照每个企业跟业主的需求来调整，要线下的服务一起紧密配合，才能把这个物业成交。

仲量联行同样希望邀请初创企业跟自己一起做服务。据吴允燊透露，目前仲量联行在上海有二十几条业务线，7000多万平方米的办公室物业管理项目，还有大约800万平方米企业的总部管理项目。

“如果你有科技节能的方案，你有停车场管理的方案，你有整栋办公楼运营上面一些有趣的点子，都可以很快速地运用在我们的项目上面，这些所有的创新就可以更快的迭代，更快的调整，总好过你一家一家去敲门。” 吴允燊表示。

据了解，2016年10月，仲量联行印度开始进军初创行业。目前，仲量联行印度子公司已投资于印度两家初创企业，分别是：Foyr.com和Cloud1Enterprises。Foyr.com利用虚拟现实和增强现实技术来推动房地产内部空间的定制化;而Cloud1Enterprises则是一个基于云技术的平台，旨在帮助各个企业为其员工提供安全可靠的交通方式。

“中国希望下半年也可以有这方面的成绩。” 吴允燊认为，从亚太区域看，无论是经济环境还是创业环境，最有可能发生的地方，就是上海。

除了上述内容，吴允燊还有一些关于联合办公、盘活存量资产、未来商办的观点，值得看一看。

36氪：上海联合办公行业目前做的怎么样?

吴允燊：他们在快速增长的过程中。我觉得企业在慢慢地改变他们的营运模式，更有弹性。已经有不少跨国企业主动把一部分的业务放在联合办公，而且这个趋势越来越明显，未来增长空间很大。虽然现在的盈利能力可能比较低，甚至没有，但我相信将来他们有调整价格的能力。当他们形成了规模，这个市场又有更多需求的时候，谁能够占领最大的市场，将来就是能够最好盈利、最快盈利的胜者。

36氪：您觉得联合办公跟办公楼是竞争关系更强还是合作关系更强?

吴允燊：我觉得是合作的关系多一点。我想联合办公在上海应该是非常有前途的。很多的企业来看我们新的办公室，不少是国内企业跟国有企业，他们不一定把办公室变得跟我们一模一样，但是肯定会改变他们多层级的传统模式。

36氪：现在存量资产那么大，盘活是一个大的问题，您刚刚提到资产管理是盘活这些存量资产的一个方法，还有什么其它方法吗?

吴允燊：我们在成都，二线城市也经常说同质化。同质化的问题很严重，企业的需求都在变化。以前一栋楼里面，金融企业跟科技企业是不会放在一起的，但今天上海中心有科技企业，也有金融企业，也有现代服务业，已经分不出哪一个行业的复苏能力更强。七八年前没有人想过腾讯跟阿里巴巴能够付这样的租金去甲级办公楼里面，七八年前没有人想过一家做手游的企业可以在这栋楼里面的，但是现在这些都出现了。也有可能这么多的供应量不一定全部都要做成甲级办公楼，更有特色的、更有弹性的一些办公场所可能是他们的首选。

36氪：您对未来的商办市场怎么看?比如说一线和二线。

吴允燊：我觉得整个中国市场的分化会越来越大，一线城市从长期来看有非常好的前景。上海办公楼市场的发展还有空间，现在香港是上海平均租金的2-3倍左右，而国内的盈利能力没有差距这么大，所以我们付租能力还有空间可以涨上去。但是个别的二线城市要看他们的产业转型和经济发展状况了。