男子花千余万买下法院拍卖房产 半年多难进驻

  法制晚报·看法新闻 （记者董振杰）花费一千余万元买下北京朝阳法院拍卖的一套房产，办下房产证半年多一直未能进驻，而房子却成了某饭店的宿舍，这让当事人刘先生觉得难以接受。记者了解到，目前朝阳法院正设法解决执行难题。

  事主刘先生告诉记者，2017年5月26日，他参加了一场司法拍卖，购买了朝阳区青年路西里2号院9号楼的一套商业房产，交付了千余万的拍卖房款之后，于7月7日凭借朝阳法院出具的相关文件，到房管部门办理了产权登记证书。

  “这是一套面积为500多平米的门面房，共有地下一层地上三层。”刘先生说，他看准了地段并筹借了款项，准备自己做生意用，这才不惜代价买下。“拿到房本后，立即找了设计师和装修队，准备装修一下早点儿投入使用。”

  刘先生表示，他发现名下的这套房子暂时无法进驻，“拍下此房之前只有一看门的大爷，可没想到买后却发现这里变成了群租房，住了至少上百人。而且门口处被人装上防盗门和门禁系统，不经对方允许无法入内。”

  经周围邻居介绍，群居在这里的人大部分是附近一家饭店的员工，和一些外来务工人员。

  刘先生向记者出示了自己的房产证以及当时朝阳区人民法院的委托拍卖函。

  朝阳区人民法院的这份委托拍卖函显示，该房产的状态为“无瑕疵”。“也就是说，这套房子不存在任何法律纠纷。”刘先生说，“我当时咨询了律师和北京产权交易所的工作人员和拍卖公司之后，才缴纳了保证金，当时有三个竞买者，我加价一百多万才拍到手。拍卖公司总经理说，取得产权就可以进驻并使用该房屋。但实际上并非如我所想，到现在我也没拿到房门钥匙。”

  12月20日上午，记者在青年路西里的这套门面房前看到，门面房并无牌匾，上面贴着“商业5号”几个字。敲开门之后，一名男子表示自己是专门看房的，这里是饭店的集体宿舍，此前每间隔断房内住七八个人，后来不少住户已被有关部门要求搬离。

图为贴着“商业5号”的为涉事房产。摄/法制晚报·看法新闻记者董振杰

  记者了解到，在刘先生的要求下，朝阳法院执行庭的法官此前已经来到房屋所在位置张贴了法院公告，要求居住者“限期搬离”。“这么大的一套商业用房，等待的每一天对我来说都是一笔损失。”刘先生说，“只是希望朝阳法院尽快清空房屋，交付我使用，维护购房人的合法权益。 ”

  律师说法：法院应尽量为购买者减少损失

  北京冠领律师事务所任战敏律师认为，根据本案提供的信息，无法判断出现目前现状的原因，但法院应尽量为购买者减少损失。任战敏律师分以下两种情形分析。

  一、假设法院调查结论不正确，即房产“有瑕疵”。 出现本案情况，是由于人民法院查封之前已存在租赁合同并实际使用该房屋，则刘先生现无权要求腾空。这种情况一般要等到租赁合同到期后才有权要求腾空房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

  二、假设法院调查结论正确，即房产“无瑕疵”。出现本案情况，是由于人民法院查封之后签订的租赁合同并占有使用该房屋，则刘先生有权要求腾空房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

  任战敏律师认为，出现以上第二种情形，刘先生可以通过以下途径解决。

  1.协商解决。刘先生可以找占有使用房屋之人协商解决。

  2.找执行法院解决。执行法院委托拍卖房产，因出现本案情况，有义务协调处理。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。