富力地产：证监会已恢复对公司A股发行申请文件的审查

  凤凰网财经讯 12月18日，富力地产公告称，证监会已恢复对公司A股发行申请文件的审查。

  富力地产于2007年赴港上市成功，因融资规模等不理想，当年便宣布回归A股。

  这是富力地产第五次闯关A股IPO，于2015年9月25日递交上市申请，拟发行10.7亿新股，占发行后总股本的24.93%，拟募资350亿元。

  10月22日，富力地产发布公告称，因保荐人辞职需要向证监会申请中止IPO审查，待完成保荐人变更后再申请恢复。

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  保荐人辞职将中国最大最知名的物业发展商之一富力地产(02777.HK)10年来的第五次回归A股计划画上了休止符，350亿元募资计划就此搁浅。

  由“富力双雄”李思廉、张力共同掌舵的富力地产，自从2007年赴港上市后，就动了回A股的心思，或许是时运不济，4次上市计划均告失败。这一次，矢志不渝的富力地产虽然看似信心满满，实际上仍存较大的不确定性。

  长江商报记者采访发现，近年来，富力地产在地块和酒店物业方面频频发力，但公司的销售毛利率、净利率持续下滑，酒店物业仍然处于亏损状态。

  大肆扩张也让富力地产债务不断攀升。据长江商报记者初步统计，其总负债3年增长五成，净负债率从2014年的91.7%猛升至今年上半年的192.67%。

  其实，市场对富力地产闯关A股并不看好。除了首创置业回A未果、龙湖地产失败、万达商业仍在排队外，房地产市场全国性调控及富力地产自身的高负债等，也会影响其IPO进程。

  10月24日，一长期关注A股IPO的投行人士向长江商报记者表示，近年来，尚无一家房企进入A股市场。自从去年IPO常态化以来，平均每家公司首发募资额度多在5亿元左右，富力地产高达350亿元的募资，或许是A股难以承受之重。

  针对上述问题，长江商报记者向富力地产发去了采访函，并多次致电，截至发稿时，仍未获得具体回复。

  闯关A股IPO仍存变数

  保荐代表人变更似乎让富力地产的回A之路充满了变数。

  10月22日，富力地产发布公告称，因保荐人辞职需要向证监会申请中止IPO审查，待完成保荐人变更后再申请恢复。

  这是富力地产第五次闯关A股IPO，于2015年9月25日递交上市申请，拟发行10.7亿新股，占发行后总股本的24.93%，拟募资350亿元。

  富力地产于2007年赴港上市成功，因融资规模等不理想，当年就高调宣布回归A股。

  然而，富力地产的回A之路已走了10年，至今尚看不到尽头。

  长江商报记者梳理发现，2007年，富力地产董事长李思廉曾公开表示，在当年底前回归A股。没想到计划没有变化快，美国次贷危机演变为全球金融危机，中国资本市场环境发生重大变化，富力地产首次回A计划破灭。

  2008年，富力地产申请在上交所挂牌。但因地产公司申请过于集中，加上部分房企上市后大肆融资圈地，拉抬房价，引发地产调控，证监会开始放缓IPO审批进度。无奈，富力地产只得宣布延长回A时间。

  2010年4月“国十条发布”，准备第三次启动IPO的富力地产无奈再次宣布，A股计划再延长一年。

  2012年2月，证监会显示富力地产的状态为“落实反馈意见中”。但在次年5月31日，为时半年的在审IPO财务大核查，以269家企业(占拟上市企业1/4)的终止审查临近尾声，在这份终止审查名单中，富力地产赫然在列。

  富力地产第四次A股梦落空。

  对于富力地产第五次回归A股计划，不少人士接受长江商报记者采访时表示难度不小。

  一长期关注A股IPO的人士向长江商报记者表示，单从富力地产拟募资350亿元的额度来看，希望就较为渺茫。该人士称，自从去年下半年IPO常态化以来，平均每家公司首发募资额在5亿元左右，为富力地产拟募资额的七十分之一。在目前环境下，监管层对放行巨无霸将会非常慎重。

  一上市房企人士亦向长江商报记者称，近几年来，尚无一家房企在A股上市，此前首创置业回A至今未果，龙湖地产借壳宣告失败，万达商业排队两年多仍无实质进展。在房地产全面调控的大背景下，富力地产想进入A股也非易事。

  “当然，富力并非完全地产企业，其偏向酒店业服务商层面。”上述房企人士称，从这方面看，富力地产或还有希望。

  10年布局酒店依然未盈利

  偏向酒店服务业的富力地产曾进行了长达10年的酒店业布局，只是其至今仍然处于亏损状态。

  公开信息显示，早在2008年，富力地产就开始布局酒店资产。

  根据富力地产2016年年报，其包括合资项目在内已落成、营运或开业筹备中的酒店数量已达33家，分布在香港、纽约等世界各大城市。如果算上今年7月耗资近200亿元受让万达的77家酒店，富力地产的酒店资产达到了110家，这样的规模在A股房企中是拥有酒店最多的房企。

  尽管富力地产酒店数量和规模具有很大优势，但盈利能力较弱。

  资料显示，2012年至2016年，富力地产的酒店业务净利润分别亏损1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元，5年共计亏损9.14亿元。酒店业务的毛利率也持续下滑。2014年至2016年，其毛利率分别为29.41%、26.9%、19.79%，三年下降了近10个百分点。

  今年上半年，其酒店业务仍然未摆脱亏损困境。

  酒店业长期亏损，富力地产仍受让了万达的77家酒店资产，88%的酒店开业超过一年，盈利能力也很一般。去年这77家酒店的净资产回报率仅有2.6%。

  业内人士分析富力地产酒店业务亏损原因称，主要是一些新建酒店开业不久尚处于客流培育期，入住率较低，亏损或微利还算正常。

  值得一提的是，巨资接盘万达77家酒店后，国际信用评级机构惠誉将富力地产目前为BB的长期外本币发行人评级、优先无担保评级以及子公司所有未到期债券的评级列入负面观察。其称，酒店资产将小幅拖累富力地产的利息、税项、折旧、摊销前收益，或将压缩其利润率。

  负债总额三年增五成

  富力地产闯关A股还有一个负债迅猛增长的短板，在去杠杆的监管要求下，压力不小。

  长江商报记者梳理发现，除了频频大手笔布局酒店资产外，在地产领域尤其海外投资方面，富力地产也颇为激进。

  2013年2月，富力地产斥资85亿元收购位于马来西亚柔佛州地皮。随后，进军澳大利亚，先后在墨尔本及布里斯班收购了5个开发项目。去年初，又以约5.42亿元购买了位于澳大利亚布里斯班的一地块。

  今年3月22日，再耗资约5.1亿元收购了位于英国南伦敦克罗伊登的雀巢总部大楼地块及其其附近地块。该项交易完成不到半个月，又斥资约13.42亿元从CLS Holdings买下九榆地区150万平方英尺的综合住宅开发项目Vauxhall Square(占地3.4英亩)。今年8月21日，富力地产联手中渝置地以40亿元价格拿下英国伦敦九榆树广场(Nine Elms Square)地块。

  大举投资让富力地产的债务急剧上升。

  Wind数据显示，富力地产的负债总额由2014年的1197.01亿元上升至去年底的1795.64亿元，三年增长了50%。2014年至今年上半年，其资产负债率分别为69.68%、73.23%、79.32%、80.71%，逐年攀升，同期财务费用为10.04亿元、20.11亿元、21.75亿元及8.52亿元(上半年提前偿还了16亿美元优先票据)。

  从净负债率看，2014年至今年上半年为91.7%、124.47%、159.52%、192.67%，三年半增长了100个百分点。

  与之对应的是，同期，销售毛利率为41.66%、38.22%、32.02%、37.84%，销售净利率为18.69%、15.16%、13.13%、12.13%，均呈下滑趋势。

  此前曾有消息称，富力地产正在寻求一笔高达约119亿元的境内担保贷款用于支付收购万达酒店款，而这笔交易支付期限仅剩三个月。如果成行，将进一步拉升其负债水平。

  毫无疑问，高负债率的压力是富力地产坚定回A拓展融资渠道的迫切需求。在回A仍存较大不确定性情况下，或许，富力地产要另觅他途。