举报自己无证销售？西安开发商：并非实情

　　荆楚网消息（通讯员 胡剑飞）西安开发商西安闻天科技实业集团有限公司(以下简称“闻天公司”)与业主李某合同纠纷一案二审8月14日在西安市中级人民法院开庭审理。经过近5个小时的审理，原、被告双方就庭审中唯一的争议焦点——内部认购合同是否有效展开攻防，法院将在双方补充证据后择日宣判。 　　在之前的6月8日一审判决中，长安区人民法院判决讼争合同无效，理由是涉案内部认购合同于2016年4月25日签订，当时涉案房产并无预售许可证，购房者亦对此明知；而且，2016年8月9日，长安区房管局在巡查中发现了闻天公司无证售房的违法事实，并随即下达了处罚决定，要求停止销售，并对已销售房屋逐一清退。最终，长安区法院依据《商品房买卖合同司法解释》第2条的规定，判决讼争合同无效。购房者李某一审败诉后表示不服，随后上诉至西安市中级人民法院。 　　该案一审判决后，有媒体使用类似“西安开发商举报自己无证销售，2018房价暴涨后意图毁约”的标题作了报道，“开发商举报自己违法”遂成为网络热词，导致一时间舆情汹涌。 　　对此，闻天科技前负责人徐龙光在接受荆楚网记者采访时称，无证销售的违法行为，并不是闻天公司在事情还没有曝光的情况下，自己主动跑到公权力机关那里去举报自己，而是主管行政机关依其职权在巡查时发现的。而且，要求清退违规销售的房屋也不是2018年房价暴涨后的新主张，而是两年前的2016年8月8日，长安区房管局就下达了行政处罚决定，但当时涉案房产没有预售证，而且五证中只有两证（土地证和规划证），所以这份行政处罚决定要求开发商对已售房屋进行“逐一清退”。在接到行政机关处罚命令后，闻天公司就开始与销售代理公司（嘉兴公司）进行联系，商讨清退事宜。不过，此后，清退公司并不顺利。 　　徐龙光称，到了2017年年中，闻天公司终于与销售公司签订了退场协议，销售公司答应“配合进行房屋清退工作”，同时，闻天公司应支付给销售公司321万元额外费用。然而，后来销售公司并未遵守承诺，对配合清退一事甩手不管，闻天公司只得选择起诉。徐龙光表示，通过诉讼要求判令预售合同无效，只是两年前落实房管局清退房屋行政命令的延续。

　　律师：无证售房合同属无效合同 　　湖北山河律师事务所律师胡剑表示，此案中，开发商明知涉案房屋没有预售证仍然选择出售，购房者明知涉案房屋没有预售证仍然选择购买，合同双方都有明显过错，依据《商品房买卖合同司法解释》第2条，该合同属于无效合同。长安区人民法院一审判决适用法律正确。 　　至于开发商的违法销售行为，行政主管机关应通过行政处罚的形式加以制裁，本案中，长安区房管局已于今年追加了罚款，这种行政违法关系与涉案合同的民法上效力，是两个不同的法律问题，不能混为一谈。国家应该修改法律，加大对无证售房的处罚力度。 　　购房者由于内部认购合同无效而带来的损失，可以另案向开发商索赔。索赔问题与合同效力也是两个不同的问题，不能搅在一起讨论。购房者有权主张赔偿的金额应当低于合同有效时的数额，因为一方面，购房者自身也有明显过错，另一方面，如果索赔金额能够与合同有效时相当，则达不到警示潜在购房者的效果。李女士的遭遇固然有令人同情之处，但无证买房这种风险既然是明知，又何必贪图巨大利益，而导致今天这样被动的局面呢？胡剑飞律师提醒湖北省内购房者：购买无证房屋风险巨大，切莫听信开发商甜言蜜语，不受法律保护的合同千万不要去签！