各地房租普涨原因众说纷纭 网友期待规范监管

　　荆楚网消息（记者卢霜 实习生武弘雯）入夏以后，以北京为代表的一、二线城市房屋租金上扬。中国指数研究院发布的数据显示，7月份北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都住房租金都有所上涨。其中，以北京、深圳涨幅尤甚，有数据称，北京、深圳的单位面积租金涨幅可能已达20%。据中国房地产协会官方网站数据，同比来看，北京平均租金同比上涨21.89%。

　　同时，近日帖文《资本盯上租房，要吸干年轻人的血吧》认为自如、蛋壳两家长租公寓品牌是推高城市房租的主因，一个房东自己发帖称，自家天通苑的120平米三居要出租，心理预期价位是7500元/月，链家自如和蛋壳公寓两家公司询问后，被两方争抢，最终蛋壳给到10800元/月的价格，付11个月。

　　8月17日，“我爱我家”前副总裁胡景晖“炮轰”自如、蛋壳等长租公寓哄抬北京房租，且指出“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”。8月18日，胡景晖在朋友圈发布辞职信，并在之后接受媒体采访时称，自己被公司“切割”。

　　8月17日，北京住建委联合多个部门约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的"三不得""三严查"。

　　8月19日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加。各方共同承诺不进行恶性竞争并哄抬租金，同时加大供应。中介们承诺，不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

　　舆论对房租上涨的主要担忧

　　挤压底层人群生存空间。光明网评论认为，影响最大的未必是那些租得起长租公寓的白领群体，而应该是收入更低的底层人，包括一些缺少存款积累的应届毕业生。中介对房子的改造，在提升中介利润率的同时，也制造了结构性矛盾，即那些只租得起低端房源的底层群体，不得不面临房源减少的局面。一旦房源减少，房东涨价便是意料之中。所以这轮房租涨价，收入水平和抗风险能力低的底层穷人，才是最需要兜底的群体。

　　成本可能转嫁到租客身上。中国青年报称，高房租是一座无形的大山，让许多青年人为房租所困，成了房租的“奴隶”，想创业没有足够资金，想发挥自己的特长缺少积极性，想长期为城市发展献计出力缺乏底气，不少年轻人转向它地。如此，对于所在城市的发展，对于人才的使用不可避免地带来损失。有分析认为，若未来租赁市场依然处于供不应求的状态，到时候房东可以轻易将房地产税的成本转移到租客身上，原本是对多套住房者的征税，最终将演变成对不购房者的又一次惩罚。

　　长租公寓行业暴雷的风险。正如每经网等明天报道认为，长租公寓盈利模式仍在寻找阶段，回报率最高超不过1%，很多长租公寓品牌高度依赖融资。也有自媒体文章分析称，长租公寓为了抢占市场份额，往往变相进行网贷操作，即中介和房东联系，承诺包租，钱由中介按月支付。租户和金融公司签下贷款合同，金融公司一次性把12个月的租金全部打给了中介，租户按期还款支付“服务费”。中介拿了贷款除了部分付给房东，大部分资金在手里，用来裂变扩张，类似于P2P。但一旦房租停止上涨甚至下行，中介的资金链就很可能断裂，一旦中介无法继续支付房东租金，引发资金链断裂之后，就会引发巨大的社会动荡。

　　可能助推物价上涨。中信证券认为，房租上涨既有供需作用的原因，更有广义物价上升的信号。供需双紧叠加补涨压力，租价走高具备一定客观依据。房租的暴涨必然提高广大租户的生活成本，挤压其他方面的消费。在个别房租上涨过快的城市，“租不起”的苗头已经显现。

　　　房租上涨舆论场怎样归因？

　　中介资本介入用力过猛。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，国家提出租售并举，租赁资产证券化是造成本轮租金上涨的特殊原因。一些租赁机构重新布局业务，利用资产证券化来扩大市场占有率，为此高价收进房源，从而带动了一部分租金上涨。且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。

　　深层次原因是房子供不应求。潘石屹称，这次房子租金猛涨的深层次矛盾是长期以来房子的供不应求。在租金回报率这么低的情况下，有一些中介和资本就开始囤积房子，商人的本质是逐利的。华尔街见闻认为，房租暴涨的主要原因，还是因为租房人口增加所致。据统计，截至目前，我国租赁人口共计1.68亿，北京共有租赁人口800万人，目前租赁房源量约为350万间。三联生活周刊文章指出，长租公寓在北京的住房租赁市场并非主流，他们还不具备这样的实力。如果北京的住房租赁市场处于供过于求的状态，这些中介也不敢违背市场规律贸然哄抬租金价格。

　　多方面因素使北京租房供不应求。财经网称，北京2015年到2017年，拆违面积分别是1818万平方米，而北京租房的人有863万，占到40%，并没有减少。此外，毕业季高校毕业生数量的增加也一定程度推动了部分热点城市房租价格上涨。自媒体号“大众理财顾问”认为，一是北京人口疏解没有达到预期；二是北京高收入群体占比高、收入增长快；三是雄安新区对于北京产业和人口疏解力度和进度可能低于预期。且从供应租赁房土地到形成有效租赁房供应，有1-2年滞后期。

　　对房价高企、房屋租售比低的修正。房产开发商、SOHO中国董事长潘石屹8月20日微博称正常的租金回报率应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%，所以租金回报率就应该是6%或7%。但北京住宅租金回报率只有1%。据中信证券研报数据显示：按照北京现在的房价和房租水平，很多房子70年也收不回成本。但随着北京房价不再上涨甚至开始下跌，开始要求更多的租金回报来弥补房价下跌的损失。中信证券研报报告也认为，北京前期高房价向房租的传导滞后使房租补涨。

　　租赁市场发展不完善。更主要的是我们在前期租赁市场发展的不完善，造成了对优质房源稀缺性的供应，一些大城市特别是年轻人，他们需要这些优质的租赁房源，而在我们过去的租赁市场里面恰恰缺的就是这些优质房源。此外，中介对租房升级改造进行成本转嫁。光明网评论认为，对房源的抢夺，导致局部区域性的垄断，并非不可能出现。但更关键的是，长租公寓是将原有的低端房源进行升级改造，重新装修，包装成高端房源。这个翻新的过程，成本肯定会分担到租客身上；另外，更好的装修和配套物业管理服务，也就意味着更高的租金水平。

　　如何建立一个健康的租赁市场

　　近日，关于各地房租普涨现象，其原因及存在的风险引发重点聚焦和讨论，但值得注意的是，各方尽管对于房租上涨的原因众说纷纭，观点不一，但对于如何建立一个健康的房屋租赁市场却抱有共同的期待，而各方对于监管的建议也多有提及，梳理发现，主要的监管思路有：

　　数据透明为监管提供保障。要想对市场实施有效监管，数据的透明化显然是前提，光明网评论认为，当前租赁市场乱象主要体现有黑中介克扣押金，甚至暴力威胁，强买强卖等，分析认为，黑中介是卖方市场下市场不透明的产物，随着房租水涨船高，这种卖方优势，很可能为一些黑中介提供加持，加剧买卖不平等。此外，央视新闻也认为，要尽快出台关于租赁市场的法律法规，使大家能够在一个平等公开的契约化平台上进行租赁。新华网评论则认为，金融监管等部门应加强对资本进入长租公寓领域的监管。

　　加大租房源供给是根本。从各方观点梳理发现，加大房源供给主要可以从几方面着力，一是政策引导。央视新闻认为，要跟进政策支持的问题，比如说对于税费的减免，特别是对于长租项目土地供应模式的创新，这也非常关键。半岛都市报认为，从国家层面来说，既要从宏观层面指导、规划、督促各地千方百计增加租赁房源供给，也要从健全法制和税制的角度规范租赁市场，倒逼闲置房转化为租赁房；二是发挥国企作用。新华网评论认为，应发挥国企的引领作用，鼓励他们进入房屋租赁市场。通过加快集体土地租赁住房建设、将非住宅改建为职工集体宿舍和鼓励国有企业利用自有土地建设租赁住房等方式增加租赁住房供给；三是私人市场的开发。链家研究院院长杨现领表示，任何一个国家，哪怕是政府介入程度深的德国住房租赁市场，接近70%的租赁房源也是来源于私人市场。据统计，我国存量住房中，有超过15%的比例被空置。我爱我家原副总裁胡景晖就表示，内地可以学习香港，征收房屋空置税。

　　规范市场监管、加强预期引导。租赁市场的健康发展，需要法治为百姓安居守住底线。人民日报评论，一方面，落实“租购并举”离不开资本的进入，但对于不按约定用途使用银行贷款等行为，必须要纳入依法有效的监管之下；另一方面，对于个别人哄抬租金、扰乱市场等行为相关部门也要及时从严处罚、联合惩戒。受访的多位专家表示，虽然目前住房租赁企业的市场份额只占7%左右，对租金上涨的推动作用还有待进一步评估，但预期引导很重要。政府应关注住房租金水平变化和住房租赁企业行为，尽快制定管理规则和标准，加快探索建立包括企业内控、行业自律、社会监督、政府监管在内的租赁市场系统管控体系，促进租赁市场可持续发展。金融时报报道认为，对于长租公寓政府不应再给予政策优惠，让市场的归市场，使其自负盈亏。应当整治中介行业，让其回归中介本位，越位变成二房东的必须予以纠正。房地产调控应该延伸到房屋出租，确保租的房是拿来住的，而不是拿来炒的——这一点尤为重要。需最大程度地开放供给面，让散户房东而不是中介公司成为主角。半岛都市报认为，对于资本、中介、“二房东”等房租上涨的“推手”,也要采取相应措施。

　　参考他国的租房价格管制。关于西方国家如何建立健康有序的房屋租赁市场，其经验也常被提及。如证券时报报道称，国际经验显示，房租超过个人可支配收入1/3，生活就会面临困难，所以即便发达国家不管制房价，但管制租金却是国际惯例。2015年3月，德国议会通过《限制房租法》，要求3年内租金涨幅不得超过10%；房东涨租超过指导价20%的，算违法，租客有权将房东告上法庭；房东单方面涨租超50%的，被认为是赚取暴利，可判入狱3年。胡景晖也对房租提出了以下三点建议：通过全国的住建系统，迅速建立全国房租指导价，指导价每个月以各种渠道向老百姓公示；有了指导价，出现了异常交易，老百姓可以向政府举报，严处哄抬房价。