“打包”运营深圳城中村 万科挖掘租赁市场机遇

随着“租购并举”住房制度的推进，租赁市场受到了前所未有的重视。万科希望将玉田模式在多个城中村中复制，形成一个庞大的社区运营板块，纳入其整体的物业管理、长租公寓、社区商业业务之中，最终成为全国最大的社区运营商之一。

10月17日，深圳出台了《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称《意见》），大力支持发展租赁市场。

《意见》提出，允许城中村综合整治并改造成租赁住房。这将成为发展租赁市场多渠道、多主体供应的重要来源。

从小渔村成长为国际大都市的深圳，辖区内遍布着密密麻麻的城中村、握手楼。这里，也是众多初到深圳的年轻人的落脚点。

至今，仍有将近一半人口居住在城中村。这里，一面是城市综合管理的痛点，一面却又隐藏着巨大的商机：物管、出租，以及社区商业服务等。

万科等房企敏锐地捕捉到了这个机会。9月29日，深圳万科进入玉田社区，进行统一租赁和运营管理的尝试，当日已与部分村民正式签约。

未来，万科希望将这一模式在多个城中村中复制，形成一个庞大的社区运营板块，纳入其整体的物业管理、长租公寓、社区商业业务之中，最终成为全国最大的社区运营商之一。

玉田试验

9月29日，深圳万科与福田区南园街道玉田社区部分业主就物业托管签约，3位业主代表相继与万科旗下城中村改造的专业公司——万村发展有限公司法定代表人签约，标志着福田区乃至深圳市城中村管理模式又迈出了改革创新的一步。

接下来，玉田社区部分村民将旗下物业统一出租给万科，在经过统一改造后，万科将植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容。

玉田社区位于上步南路以东、埔尾村以西、东园路以北、南园路以南，由祠堂村和向东围2个自然村组成，现有110栋居民楼。而整个上步片区受华强商圈、南园路商业带、罗湖商业区金融区辐射，交通发达，配套完善，人流量大，地段价值高，区位优势明显。

据上步股份公司玉田分公司办公室主任梁荣国介绍，玉田社区内的居民楼大多是1995年左右竣工，历经二十多年的风雨，物业渐趋“老龄化”，楼宇普遍进入保养的高峰期。与此同时，城中村由于建筑间距小、通道窄，基础消防设施不足，火灾隐患种类多、存量大，消防安全问题也成为了长期悬在居民头顶的一把利剑。

在传统的城中村租赁中，村民自己的房屋自己出租，基本是散租的模式，每家也是自我管理，村集体难以提供统一的消防、安护等设施。

万科“进村”后，将对接手的玉田社区部分物业进行统一全方位的升级改造，包括对基础设施及环境进行提升、美化公共界面、优化公共步行体验及活动空间，进行房屋界面及内部改造装修，植入物业管理、长租公寓、商业物业的管理运营方式。

但同时，万科方面亦指出，城中村每栋楼都是私宅，公共区域仅为公共道路及停车场，未经村民同意，物业管理无法覆盖消防、燃气事故高发的私宅内部，安全隐患无法彻底消除。

对此，万科将对已接手的城中村私宅进行改造升级，降低安全隐患后方对外出租；提供全方位专业服务，承担安全主体责任。

通过将物业统一出租的方式，将物业交给专业的社会企业，由后者进行升级改造后，进行统一的经营管理，这在深圳乃至全国城中村管理中，都是首例。

这一合作模式，被万科称为“统租运营+物业管理+综合整治”，也是政企合作进行城中村综合改造整治的新模式。

玉田村经改造升级后的第一批样板房、示范楼，将于今年底前建设完工。除了玉田村之外，万科还在龙岗区坂田街道新围仔村设立了“综合经营办公室”。

政企合作

在玉田模式中，既有万科这家企业的业务发展需求，亦有政府的推动和助力，两者不可缺一。

2017年，福田区委区政府聚焦“城市综合治理”，深入开展“新城中村计划”。7月份以来，南园街道已对五个城中村15栋安全隐患问题突出的楼宇进行了清空。

与此同时，上步股份公司玉田分公司正式启动品牌物管引进工作，并迅速在居民内部引起强烈反响。

据玉田分公司工作人员介绍，今年7月，分公司把遴选出的7家社会企业向村民进行公告，村民一致选出了深圳市万村发展有限公司作为签约的首选。

万村发展有限公司副总经理黄楠对21世纪经济报道记者表示，万科4月份开始关注到城中村的综合管理整治相关工作，一方面发展住房租赁市场，“城中村的租房比例占到60%以上，包括大部分基层的服务人群，包括很多的新进城市的奋斗的人群，都居住在城中村。要发展住房租赁市场，城中村是必须关注的一个点。”

万村相关负责人提到，玉田项目是在和住建局沟通城中村综合整治工程实施过程中，住建局引荐万科了解玉田村现状。万科与玉田股份公司就综合整治模式形成一致意见，就此开始后续合作。

另一方面，城中村和城市的形象有一些出入，政府对城中村有投入，但效果不太好，主要是因为后续没有管理的衔接。在和政府座谈、探讨的过程中，万科发现要把后续的租赁管理运营统筹起来，才能反过来改善工程，把效益发挥到最大化，所以才有了整治+租赁运营+物业管理的三维结合这样一个模式。

“不是说一下子就能想到这个项目，是在长期的工作开展过程中，我们认识到政府的痛点，市民的痛点”。上述负责人说。

南园街道党工委书记陈晓中表示，在未来城中村物业管理上，万科万村公司应不断提供优质管理服务，加快推进城中村物业运营标准化建设；上步公司、村民要大力支持万村公司的工作；街道要积极引导，做好城中村物业管理服务的监管。

福田区住建局提出，将专业化物业管理引入城中村，可有效提升城中村物业管理水平，消除物业安全隐患，同时将安全管理责任从政府和股份公司转移至专业公司。

深圳市相关专家认为，开展城中村综合整治，关键是要多措并举，对于适用旧改的社区，要将综合整治手段和查违执法手段有机结合起来，加快城市更新步伐；对于缺少合理规划和建筑质量不达标的老旧城区，能拆除的坚决拆除，不能拆除的采用其他疏导政策。

租赁运营

在发展租赁市场的思路下，万科拟推广“统租运营+物业管理+综合整治”的城中村改造模式，打造租赁运营标杆。

“深圳创新创业的活力充沛，城中村是许多新进人群到深圳后的第一站，我们希望能够发挥我们的专业所长，为他们提升居住品质，同时提升城区综合品质。”上述负责人表示。

按照深圳市万村发展有限公司对于城中村综合整治的规划，城中村将根据各自特色做不同的规划，比如历史文化遗产村的保护、特色设计等，万科城中村综合整治规划的方案指导原则是“一村一特色、一村一规划”。

对于万科在城中村管理上的尝试，深圳万科房地产有限公司轮值总经理、万村发展有限公司负责人张海涛表示，不希望城中村仍是破旧的印象，城中村应该变成一个城市的有机组成部分，就如同鼓浪屿和厦门的关系一样。

“对于深圳而言，每个村子都富有自己的个性，有宗庙、祠堂和丰富的自然环境资源。城中村所包含的市井活力和文化底蕴，将在政企双方的共同努力下，焕发新的活力。”

在深圳市政府不久前发布的鼓励性政策中，就有未来要统租100万套城中村物业统一对外经营的目标，万科在福田玉田村的这种尝试，或是这一政策的试点，未来有望在全市推广。

根据深圳市官方资料的披露，深圳共有以行政村为单位的城中村241个，其中特区内城中村91个；城中村“农民房”或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%，这也意味着将近一半的深圳人口住在城中村里。

最新发布的《意见》提出，引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁，各区政府至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作；将符合安全、质量、消防、卫生等条件和违法建筑查处相关规定的“城中村”改造成租赁住房并对外长期租赁经营；允许产权手续不完善、但经济利益关系已经理顺的“城中村”以及其他建筑，在符合规划、消防、安全、环保政策的前提下，用于住房租赁经营并纳入住房租赁合同备案管理。

“十三五”期间，深圳将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

黄楠透露，万村目前在坂田华为边的新围仔村也正开展工作。在佛山、广州、厦门等有城中村的城市，万科都在积极探索发展。

对万科而言，综合整治的盈利模式并不清晰，在先期对于装修、环境、配套进行巨大的投入后，后期的运营管理压力颇大，盈利模式需要继续摸索。

“但是这件事，我们认为有意义有价值。”黄楠表示，城中村要提供性价比比较高、廉价一点的住房给城中村的奋斗者，不是说房子租金廉价，就不用管品质。

整体改造、提升城中村房子的居住、商业方面的配套，再以一个相对低廉、高性价比的价格出租，这不仅考验万科等房企的运营能力，亦是企业社会责任的体现。