地产公司债融资松动 房企重启永续债

导读

根据Wind统计，2016年公司债总计发行2.75万亿元，同比2015年增长174%；其中地产类公司债7845亿元，占比28.5%。2016年10月以来，公司债发行暴跌。截至2017年10月23日，公司债总计发行8838亿元，地产类占857亿元。

近期，地产类交易所公司债有松动的迹象，但规模有限多家地产公司的私募债或“小公募”等品种的公司债获放行。据21世纪经济报道记者了解，监管口径仍为2016年10月发布的地产公司发债分类指引。但从量上看，地产类公司债规模仍小。

去年“9.30”多地楼市调控之后，部分房地产企业转向中票等银行间市场融资，但中票增加额度有限，无法重现公司债2016年爆发增长情形。

自2016年四季度以来，地产公司境内发债明显放缓。今年二季度，监管机构加大对于地产公司境外发债的审查力度。今年6月下旬起，监管机构批准主要为投资级别和Ba评级开发商在境内外发行债券。

另一方面，2018年将到期的债券规模陡增。据穆迪数据，该公司评级的52家中国房地产开发商中，39家有债券将于2018年到期（109亿美元）或可回售（283亿美元），总额达392亿美元。

公司债分类标准监管依旧

近一段时间以来，长期处于在审核未通过状态的地产类公司债开始放松。

10月19日，上交所通过中国泛海控股集团有限公司发行27亿元“小公募”公司债。该公司债于2016年8月29日申报，资金用途用于偿还公司有息债务。泛海控股的主营业务分布在金融、地产、能源、文化传媒及战略投资等多个板块，行业分类为“房地产业”，属于民营非上市房地产企业，2016年发行人来自房地产业务的分部收入为186.13亿元，占营业收入的比例为71.58%。

同时，多家地产公司发行公司债获批。10月19日，安徽省高速地产集团发行25亿元私募类公司债；9月26日，泛海控股发行100亿元私募类公司债；9月26日，首创置业发行50亿元私募类公司债；9月25日，青岛海信房地产股份有限公司非公开发行30亿元私募公司债券；这些公司债均已获得批文。

一位上海债券人士称，“地产债确实放松，但是有条件。比如以前不要拿 地王 ，业务不要太激进等。公司债中，特别是对于上市公司发债其实是放行的。”

该人士称，目前对地产类公司债并无新的监管口径。仍是根据2016年10月交易所发布的地产分类监管指引。“比如有无囤地等情节，根据分类指引会有一个问题清单，交易会根据这一问题清单决定是否批准。”

21世纪经济报道此前独家报道，2016年10月，上交所、深交所向债券承销机构发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（简称《监管函》）称，将房地产业采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，并以此分为正常类、关注类和风险类。

根据此《监管函》，房企申报公司债的条件包括：境内外上市房企，以房地产为主业的央企，省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企，中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房企。此外，鼓励和支持主要从事保障房建设等符合国家产业政策导向的房企发债。

除上述放行的房地产公司。多个地产类公司债显示为“中止”或“终止”状态。9月26日，信达地产80亿元私募类公司债中止发行；西安天朗地产集团5亿元私募债、北京永同昌房地产29亿元小公募先后终止发行。

“前一段时间一直在申报，但审核很慢，甚至红星美凯龙等类地产公司债也很慢。现在是有松动。”有债券人士称。

地产类是交易所公司债的主要类别之一。收紧之下，公司债不再显去年“盛况”。根据Wind统计，2016年公司债总计发行2.75万亿元，同比2015年增长174%；其中地产类公司债7845亿元，占比28.5%。2016年10月以来，公司债发行暴跌。截至2017年10月23日，公司债总计发行8838亿元，地产类占857亿元。

地产中票融资增长有限

银行间市场上，地产类债券也在增多。

9月29日，金隅股份（02009.HK）公告称，银行间市场交易商协会接受该公司注册发行不超过200亿元的超短期融资券和不超过200亿的中期票据。

9月28日，保利地产（600048.SZ）公告称，收到交易商协会出具的《接受注册通知书》，同意接受公司超短期融资券、中期票据注册，注册额度自交易商协会发出《通知书》之日起2年内有效。主要包括一笔50亿元超短期融资券、三笔均为50亿元的中期票据。

有债券分析师表示，去年“9.30”地产调控之后，“小公募”和私募类公司债锐减。房地产企业转向中票等银行间市场融资，但中票增加额度有限，远不及2016年公司债的发行规模。

根据Wind数据统计显示，2015年、2016年银行间中期票据发行规模较稳定，分别为1.28万亿元、2.14万亿元；2016年地产类中票发行仅1027亿元。截至10月23日，2017年中票发行规模为8179亿元，地产类中票发行1341亿元，超过去年全年。

值得注意的是，多家房企启动永续债融资。

2017年7月以来，包括绿城中国、远洋集团、中国金茂、旭辉和华侨城等房企纷纷启动永续债融资。10月11日，华侨城（亚洲）控股有限公司公告，发行8亿美元优先担保永续资本证券，初始分派率4.30%。7月12日，绿城中国公告称，发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券，首个计息周期利率为5.25%。