东莞发文调控"商改住":不得将商办物业改居住用途

日前，东莞市城乡规划局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市房产管理局联合发布《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知（试行）》。《通知》对“商改住”的建筑设计、施工、验收、销售、宣传等层面，提出限制性的调控政策。

这是继北京、上海、成都、广州、深圳之后，又一个出台政策管控“商改住”的城市，东莞此次的政策，被认为是当前“因城施策”的背景下， 根据自身房地产市场发展情况进行调控的又一大案例。

严禁“商改住”

东莞发布的《通知》指出，开发企业应当严格按照批准的规划用途进行开发、建设、销售和使用，不得改变为居住用途。商业、办公类建筑（不包括酒店）平面布局不得采用住宅套型式设计。

《通知》还对套内建筑面积作出明确规定，带独立卫生间的商业、办公单元的套内建筑面积不得超过所有商业、办公总套内建筑面积的30%。确需设置套内带独立卫生间的商业、办公单元，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于250平方米。

此外，在宣传、销售方面，《通知》指出，开发企业和中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对虚假宣传的开发企业，停止办理后续手续。

一直关注东莞房地产市场的合富研究院高级分析师李兴旺认为，此次东莞政策相对比较温和，主要针对在建和未建商业用地项目，对已售项目没有更多条款限制。

李光旺表示，受多轮调控影响，东莞住宅市场热度较低，一些购房者和投资者开始将目光转向“商改住”市场，使得东莞商业用地市场开发热度在2017年达到高峰，商业用地出让量大且价格上涨，此次文件主要是为了预防商业地产项目大量上市后，对当地市场造成不良冲击，所以没有更多地对已售出的项目作出限制。

暨南大学公共管理学院教授胡刚则认为，近年来，随着东莞产业“腾笼换鸟”，高新技术产业发展迅速，外来人口结构发生迅速变化，对租赁住房、商业公寓包括商改住的需求进一步提升，因此，如何使东莞房地产市场发展与产业发展相适应，应当是下一阶段政策关注的焦点。

“商改租”还待探索

实际上，不仅是东莞，今年以来，多个城市均已对“商改住”发布政策，主要集中在一二线热点城市。

今年3月，北京市率先发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确规定商业、办公类项目，不得擅自改变为居住等用途。4月，北京连续出台《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》和《关于进一步加强产业项目管理的通知》，明确监管实施细则。随后广州、上海、成都、深圳也出台政策限制“商改住”现象。

其中，对于政策最严厉、调控层次最完整的北京，21世纪经济报道记者注意到，从规划到持有，再到交易环节，北京已经形成了一整套闭环政策体系，对以商住房为代表的所谓“类住宅”市场进行全面“封堵”。

项目规划层面，北京要求政策实施前未办理施工许可证的项目均需按照“单层套内建筑面积核算、最小分割单元不得低于500平方米”的要求进行设计；商业、办公、科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐类项目均不得转为居住。

销售层面，北京市要求开发企业在建（含在售）商办类项目不得出售给个人，已售项目则只能销售给符合条件的个人，包括在京无住房和商办类房产记录、在京已连续五年缴纳社会保险等等。

此外，广州方面规定，相关通知施行前已购买的商服类物业可转让给法人单位，也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让。而成都与深圳的相关规定则与东莞类似，文件主要针对“商改住”的规划设计层面。

政策制定的力度差异，与当地房地产市场发展程度相关。中原地产首席分析师张大伟认为，过去多年发展过程中，一二线城市住宅价格高，且限购比较严格，导致“商改住”比例很高。因此“商改住”相关政策主要在一二线城市，北京上海的政策尤其严格。

他进一步指出，去年国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许申请将商业用房等按规定改建为租赁住房，目前地方实施积极性不大，这主要是因为转为租赁住房后，企业回报率较低的问题尚未解决。