富力地产回归A股折返跑 降负债只是权宜之计

富力地产 回归A股折返跑

虽然富力地产（以下简称“富力”）以保荐机构人员变更的理由解释了中止IPO的事情，但是市场对于富力能否顺利回归A股仍心存担忧。对于5次提出回A的富力而言，这一次进展能否顺利，显得比任何时候都紧迫和重要。业内认为，境外上市房企一般估值偏低，回归A股可享受高估值收益，通过融资可短暂缓解负债压力。不过，受资本环境及行业调控影响，房企A股上市面临一定难度。富力中止IPO审查或与此前收购万达酒店资产有关，此番中止后也会对富力回A之路带来变数。

“中止审查”的另一种猜想

10月20日，证监会的一则《关于发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况相关信息显示》将富力再度拉回聚光灯下，而上一次市场集中关注富力还是在接盘万达酒店项目之时。

富力主动中止了IPO的审查，这不免让公众再度为富力回归A股担忧起来。但在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，“中止”并非“终止”，这意味着中断审查是暂时的，而并非永久性。首创证券研究所所长王剑辉也向北京商报记者表示，一般来讲，公司主动中止IPO，隔一段时间可以再次提出申请。中止并不排除以后再次申请IPO，在公司经营良好、股东回报依旧较好的情况下，回归A股还是可以期待的。

对于中止动因各方猜想中，富力最终做出了解释——保荐代表变更所导致的自然停滞。但是市场似乎并不认可这样的解释。

“可能也有其他方面的原因”，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受北京商报记者采访时表示：“在已经递交表格的情况下，企业出现收购较大资产的情况，这部分资产的运营及风险短期无法理清，无论是运营持有还是融资，都会出现一定风险，不利于上市进程。在此情况下，企业中止IPO审查，证监会再观察收购资产是否对公司运营产生重大影响。以此来看，富力中止IPO审查与此前收购万达酒店资产是有一定关系的。”此类分析认为，收购万达酒店资产带来了申报材料的调整，这需要在申报的时候重新做出解释和说明，所以也可能会因此搁置IPO进程。整体来看，富力中止IPO审查，或许是在申报材料上需要重新修改，以符合监管要求。

当然，富力方面并没有公开承认过这一点，不过可以肯定的是，富力再度申请IPO的进程将或多或少受到此次“中止”的影响。王剑辉称，排队的时间将会因此而有所延长。严跃进也表示，富力当前回归A股面临的困难，可能是自身流程上的调整。从该公司IPO中止的表述来看，是暂时性的，后续还是会有继续申请的可能，IPO重启应该是一个正常的流程。不过，类似过会以后一年还不能够上市的情况也并非鲜见。

十年回A路

一次“中止审查”之所以将富力卷入舆论的漩涡，这是因为富力在回归A股的路上走得似乎更久更难。据了解，富力于2005年在香港上市，因受估值过低、流通性不足等因素困扰，富力于2007年决定回归A股。到2013年的六年间，富力前后4次发起冲击A股，终因资本市场环境变化和政策调控等原因宣告失败。

2015年9月，富力提交招股说明书再次冲击A股IPO。根据证监会官网当年11月披露的招股书显示，富力拟公开发行不超过10.7亿股新股票，募集资金总额为不超过350亿元。据富力发布的消息显示，按照计划，富力将采取A+H的形式存在。

直到今年初，富力对回归A股还依然信心十足。富力集团董事长李思廉在2017年3月的业绩发布会上表示，如果按照当时的时间表，富力有信心在今年解决回归A股的问题。不过，随着政策调控等外部环境的变化，富力对于回归A股逐渐持谨慎态度。在2017年中期业绩发布会上，李思廉明确表示IPO暂时没有明确时间表，“因为房地产目前还是限制上市的企业，所以我们的审批暂时就慢了下来”。

直到目前，富力中止此次IPO审查，再度给富力回归A股之路增添变数。黄立冲表示，目前房地产企业A股上市存在一定的难度。对于房企而言，今年的楼市调控政策影响较大，证监会在此时对房企上市审批较为严格。

同样，王剑辉也表示，对于房企而言，目前并不是很好的融资时间点，政策调控影响体现在资本市场，就是对融资再融资的限制，如果说房地产企业在这方面没有足够的准备，A股上市会受到一些影响。

除受整体环境影响之外，严跃进表示，富力回归A股的一个短板在于，当前回归A股的企业中，富力规模相对不大，所以在后续A股市场的竞争中，发挥该公司专业水平和独特优势变得更加关键。

回A股降负债只是权宜之计

有业内人士分析称，对于富力而言，多次回A失败后，依旧在尝试回归A股，主要原因在于A股对于地产企业的高估值，将极大改善富力的负债结构，加上在A股上市所募集的资金，可大幅降低富力的负债比率。

2015年国内公司债放闸，融资成本下降后，富力抓住机遇大举发债。2016年，富力有息负债达1209亿元，当年新增借款超过370亿元。公司债发行规模为125亿元，助推了企业发展。

但申万宏源认为，2016年的新增借款可能并未包括公司在2016年上半年偿还成本较高的80亿元永续债之后，又新增成本略低的约24亿元永续债。根据全年的资本支出，申万宏源预计，该公司2016年末的净负债规模将进一步上升至780亿元，该数据2015年末时为690亿元；同期净负债率约171%，而2015年末时为168%。

值得一提的是，富力于今年7月以199亿元的代价6折收购了万达出售的76家城市酒店的权益及烟台万达（烟台万达文华酒店）70%的权益，而距离富力交付万达尾款的期限也仅剩3个月左右。因此，也有市场消息称，富力正在寻求一笔高达约119亿元的境内担保贷款。这笔贷款将用于支付收购万达酒店资产的代价。

在上述接受北京商报记者采访的人士看来，对于当下的富力来说，回A是解决高负债问题的最佳途径，但此次回A路上突现变数，富力A股IPO再次折戟的不确定性大增。若此次回A失败，那富力借回A降低负债的愿望也将落空。

在王剑辉看来，对于上市公司而言，特别是地产企业，在境外上市的估值偏低，境外投资者对于地产公司整体上估值预期比较平淡，地产公司不是具有很强成长性的企业。此外，内地房企回A后，获取的资本使用以及股息回报上，回归A股后也会更加方便。

王剑辉进一步分析称，回A享受高估值，获得更高权益资本，也是充实资本的一个较好选择。回归成功后，获得的融资会解决部分债务负担问题，但是不能解决根本问题。地产行业模式不改变的话，仍是资金密集型，通过高杠杆获得高收益的行业，中短期内缓解债务问题，未来这个问题会再次显现。指望回归A股解决债务问题也只是权宜之计。

北京商报记者就富力中止IPO审查的相关问题，向富力方面提出采访，但截至发稿前，对方未给予回复。

北京商报记者 彭耀广/文 代小杰/制图