泰禾集团能否熬过地产寒冬:负债1400亿500亿激进扩张

新浪财经讯 近期，泰禾集团再次发布相关收购公告，全资下属公司泰禾锦润以3.12亿元受让句容市翔峰置业100%股权，同时以5913.37万元受让中加置业 100%股权。今年以来，泰禾集团一共进行43场并购，耗资超483亿；新增11个地产项目，耗资超54亿元。

中报数据显示，泰禾集团的净资产为185.55亿元，总负债高达1390.6亿元；今年以来已经耗资超500亿元并购扩张；当前，在一系列政策的调控下全国楼市的总销量和价格增速都出现了罕见的下降；已经加足杠杆的泰禾集团如何熬过这一轮的地产寒冬？

在恒大万达等一线地产企业都在大力降负债的背景下，泰禾集团逆市而为，将走向何方？

泰禾布局龙头城市，看好中国优秀城市的人口聚集能力，是否会陷入“看对了方向，而因杠杆加的过足经受不起中间的波动”怪圈，我们不希望顺驰的悲剧重演。

大举扩张 并购金额近500亿

今年以来，泰禾集团一共进行43场并购事件，耗资超483亿。新增11个地产项目，耗资超54亿元；这些项目的扩张，很多都是通过收购完成，直接在土地市场上拿地的并不多，且20亿元以上的大项目不在少数。其中，江苏沃得宝华休闲度假开发有限公司100%股权交易金额超30亿；增城荔丰房地产有限公司100%股权、河南润天置业有限公司100%股权、北京科技园建设（集团）股份有限公司23.32%股权、福建新华都置业有限公司60%股权等项目交易金额均在20亿左右。（文末附表：43场并购事件及新增11个地产项目详情）

负债居高不下 偿债能力存疑

2012年底，泰禾集团的债务不过112.6亿元，2017年上半年中报显示，负债合计已经达到1390.6亿元，近6年半之间负债上涨了12倍之多。

泰禾集团近年负债合计。

2017年半年报显示，目前泰禾集团短期借款257.89亿元，长期借款586.53亿元，一年期非流动借款51.64亿元，应付债券174.31亿元，有息负债总额达到1070亿元，净资产为185.55亿元，股东权益合计为228.51亿元。以此计算，泰禾集团上半年的净负债率高468%。

公司短期借款与一年内到期的非流动负债之和为309.53 亿元，剔除预收账款后的资产负债率为84.04%，短期负债加上一年内到期长期负债规模占货币现金比例为186%。

五年多来，一直处于“疯狂”扩张的泰禾集团积累了巨额的债务，那么，它的偿债能力又如何呢？

泰禾集团历年净利润（17年为中报数据）

从上图可以看出虽然泰禾集团净利润逐年上升，但跟千亿规模的负债增速相比，有“杯水车薪”之感。

房产销售额与销售面积（中国指数研究院）

虽然泰禾集团的房产销售额与面积在历年攀升，17年上半年销售额就达到了16年的全年水平；但根据国家统计局数据来看17年全国商品房销售面积和销售额增速是下降的，在下半年泰禾集团的数据大概率不会有大的惊喜。

房地产新政出台 销售情况或将雪上加霜

今年以来，全中国的地产调控逐渐加强，楼市缓慢冻结，成交量和成交金融的增速也在下降。

房地产销售面积及销售额增速

北京、杭州、南京、成都、厦门、保定等多个城市已经历四轮及以上政策加码。而在9月末，西安、重庆等多个热点城市先后集中出台楼市新政，给楼市降温。

国家统计局数据显示，在因城施策、因地制宜的楼市调控大背景下，前三季度全国商品房销售增速继续回落。单月销售增速首次转负，主流房企依旧靓举。1-9月全国商品房销售面积同比增长10.3%，增速较1-8月下降2.4个百分点。其中9月单月销售同比下降1.5%，较8月增速下降5.8个百分点，自2015年4月以来首次单月增速转负。从官方公布数据看，一线城市房价经过调控后，市场预期比较稳定，投资投机性的需求得到了有力遏制。

同时，商品房销售面积同样呈现回落态势。1-9月商品房销售面积116006万平方米，同比增长10.3%，增速比1-8月份回落2.4个百分点。其中，住宅销售面积增长7.6%，办公楼销售面积增长32.7%，商业营业用房销售面积增长23.7%。分析人士预计，楼市降温下，未来商品房销售数据增速将继续收窄。

在这种销量下跌、政策趋紧的情况下，泰禾集团销售量将会受到影响，对本就脆弱的杠杆造成更加压力。

泰禾地产如果熬过寒冬：房价继续下行会有什么结果

泰禾集团存货占流动资产近80%，在地产逐渐入冬的大背景下，一旦存货的周转率降低到一定阶段，或将对财务形成压力。

泰禾集团历年存货周转率

目前泰禾库存为1098.63亿元，一北京地产分析人士表示，在房地产新政的影响下，假如房产价格下跌10%~20%会对公司的财务情况造成巨大影响。

17年上半年，泰禾负债合计为1390.6亿，由上图可知假设跌价准备为20%时，泰禾集团总资产仅为1399.24亿元，距离资不抵债仅剩一步之遥。

地产分析人士表示，泰禾集团的很在建项目的资金来源为自有资金和借款，借款会产生利息，利息会以费用的形式，从利润中扣除，但是因为房地产开发周期长的特点，一 般做法为将利息资本化，计入“存货”对当期利润没有影响的科目，在未来项目竣工时，再扣除。截至2017年上半年，泰禾集团累计资本化利息为163.96 亿元，当期增加30.73亿元，且本期利息资本化率高达7.81%。

简单的说，163亿的利息，终究要从泰禾集团的利润中扣除。而如果自身创造利润能力总是不足的话，那么被还款利息侵占的利润，将越来越多。使得公司将会继续“借新债还旧债”的恶性循环。

泰禾集团销售毛利率

根据上图可以看出，随着债务连年的增加，从2011年以来，泰禾集团的房地产业务毛利率呈现下降趋势，特别是15年到16年毛利率呈现明显的下降趋势。如果债务结构得不到改善，那么今年的千亿负债，通过利息资本化，会给未来的毛利率带来更加不良的影响。

泰禾集团经营活动产生的现金流逐年稳步增长，12年至15年现金流分别为，88.98亿元、131.08亿元、187.49亿元、207.92亿元；但是，赚钱快花钱更快，这就导致了“经营活动产生的现金流量净额”一直为负数。

连续五年经营活动产生的现金流净额为负和营收装款周转率降低，地产分析人士表示泰禾集团的日常运营十分依赖“借新债还旧债”的饮鸩止渴模式。

因此，也就导致了债务不断增加的局面。如房产新政持续加码，泰禾集团将面临存货去库存缓慢，但利息需持续偿还的情况出现，给本就不健康的财务状况蒙上阴影。

筹资成本增加方案用到极致 泰禾集团融资面临窘境

泰禾公布截止2017年上半年已获得的银行授信总额为775.35 亿元，已使用银行授信为 295.93亿元，偿还银行贷款约 14 亿元。在银行授信方面，泰禾还有一定的借款空间，但泰禾没有大型房企的低成本融资优势。

泰禾集团债券发行票面利率

从近期发行债券、票据状况来看，泰禾集团的融资成本，出现了小幅上升。

另外，泰禾集团实际控制人泰禾投资及叶荔的股票质押率高达99%与100%，股权质押这一融资手段，也无进一步提供资金的可能。

泰禾集团目前面临一方面是不断增长的债务；另一方面，毛利率下降带来的供血能力不足；再加上并不强大的融资能力，以及尚未明朗的宏观市场前景；接下来泰禾的路在何方？