环一线城市房价已实质性降价：多在15%左右

  本报记者张晓玲实习生卢靖阳广州、深圳报道

  未能在“金九银十”迎来放量的楼市正酝酿新一轮调整，其中环京、临深等一线城市周边区域已发生实质性降价。

  作为过去两年承接一线城市外溢需求的城市区域，燕郊、固安、东莞、佛山、嘉善等二三线城市房价上涨明显，大部分已翻番。而在今年“3·30”房产新政以来的一系列限制性调控之下，这些区域也率先迎来调整。

  临近年底，部分大中型房企为了冲年度业绩，也选择了一些区域和项目进行优惠促销。自“双十一”开始，环一线城市包括万科、碧桂园、融创等大型房企的部分新盘，出现了较大幅度优惠，这在事实上降低了房价，一些区域出现了新房和二手房价格倒挂。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，在经历了半年多的平淡期后，房企年底冲刺业绩的需求较强，环一线城市存在成交量“翘尾”的可能性，但价格可能继续调整。

  实质性降价

  21世纪经济报道记者近期调查发现，包括环北京的河北廊坊，深圳周边的东莞、惠州及临近上海的浙江嘉善在内的众多环一线城市，新盘售价均出现调整。

  在与广州接壤的佛山，八个两市相邻区域的项目均出现了不同程度的降价促销。双十一以及之后一个月，万科10个项目共计放出1111套特价房。碧桂园推出的佛肇云BUY+淘房节，则放出了优惠力度极大的一口价房源，原价493万元的伦教碧桂园折后441万元，原价189万元的顺德碧桂园折后160万元，降价幅度在10%-15%左右； 龙湖则在佛山推出11套收官特惠房，单套直减11万元房款。

  在临深的东莞塘厦、黄江、清溪以及惠州大亚湾片区，多个项目平价或低价开盘，位于黄江中心区的一个新项目价格低至15000元／平方米，而片区的地价去年曾拍到20000元以上／平方米，周边的二手房价格也在17000、18000元／平方米。

  “双十一”期间，在淘宝房产宁波页面上，景瑞红翎台项目推出了“存11000元抵23万”的促销，中海国际社区项目则放出1.5万元的优惠。

  尽管优惠力度颇大，但同策咨询研究部总监张宏伟指出，双11卖房效果并不明显。从东莞、佛山监测数据看，近两周（11月6日-11月19日）新房网签量均未现显著增长。

  实际上在此之前，环一线城市楼市已经变冷。回顾多个环一线城市9、10月数据可以看出，被视为传统成交旺季的“金九银十”亦未出现，成交量价均在回缩。

  据易居研究院监测，环北京的张家口、廊坊，环上海的苏州、宁波、嘉兴，环广深的东莞、惠州、佛山等城市，9月和10月总成交面积均出现下跌，其中张家口和廊坊的跌幅排在全国50个典型城市的前2位，分别为-85%、-69%。

  新房成交量大幅回缩的同时，价格亦在回落。国家统计局11月18日公布的10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，环北京的天津、石家庄，环上海的无锡、宁波，环广深的惠州等城市，新建商品住宅价格与二手住宅价格的同比涨幅均已连续三个月回落。幅度最大的无锡，10月新房价格相比8月的同比涨幅回落达到14.7个百分点。

  中原地产首席分析师张大伟指出，价格波动比核心城市更为敏感，是环都市圈楼市的显著特征。本轮调控开启后，一线城市“量跌价稳”，成交价并未明显降低；而部分环一线城市则“量价齐跌”，新房及二手房均出现价格回落。

  限价令高压

  由于需求溢出效应，此前环一线城市吸引了大量有购买力的外来购房者，推动房价快速上涨。“然而这部分人的收入并不全部来源于当地，推高了这些小城市的房价收入比，”易居研究员曹倪娜指出。

  目前，这一现象已得到遏制。自今年“3·30”起，嘉善、东莞、佛山、廊坊等多个环一线城市在“因城施策”的背景下相继出台调控新政，要求外地户籍购房需提供社保，这大大提高了外来置业者的购房门槛。

  在佛山、东莞、惠州、苏州、张家口等城市，3月起的这轮调控在“限购”外又叠加了“限价”“限售”等措施，使部分环一线楼市成交量价迅速冰封。

  多位开发商人士坦言，与限购限售相比，限价的威力更大。“限价”调控则使新房入市变得困难。以佛山为例，限价令划定了新建商品房价格备案标准，超过备案价格的不得发证销售。上半年，开发商撑着都没有去领证，而到了下半年尤其是11月，高达60个以上的新项目如雨后春笋般推出，价格也被限制在一定范围内。

  一份网传文件显示，在佛山顺德，大良、陈村、北滘、乐从范围内，毛坯商品住房最高销售单价不得超过24000元/平方米；在禅城，新建毛坯商品房最高价格不得超过15000元／平方米。

  这大大增加了市场的供应量和开发商的竞争压力，也造成了新房与二手房价格倒挂，部分核心区域内配套成熟的二手房售价超越了同区域新房，如佛山湖景路片区二手房单价在20000元以上，近期开盘的绿地璀璨天成价格仅为18000元／平方米。

  “限售”调控则打击了投资购房需求。中原研究中心认为，各地在“金九银十”之际密集出台限售，反映房地产调控将会延续。

  年内难现“翘尾”

  环一线城市是此前出货量较大的区域，房企多重仓于此。如今在供过于求的局面下，房企面临的库存压力相当显著。

  以临深城市东莞为例，据东莞中原统计，截至10月31日，东莞住宅库存面积为510.88万平方米，同比上升49.49%，住宅库存量创下近27个月的新高纪录，同时消化周期持续拉长至10.1个月。

  伴随开发商的密集促销，2017年的最后六周，环一线楼市是否会出现“翘尾”？

  张宏伟认为，目前核心一二线城市销量并没有明显起色，加之调控不放松，各地很难再现翘尾行情。严跃进也指出，如无锡等部分一线周边城市，由于此前交易量较大，接下来可能会出现透支现象。

  如果这样的市场趋势延续到2018年，也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高，但是市场环境更加恶化”的大环境，很显然，房企2018年重置销售目标背后的压力将越来越大。

  “可以预想，明年一季度因为楼市调控与春节等因素，市场行情将持续低迷。如果房企不开足马力销售，二季度销售量将难有起色，半年报业绩会面临较大的压力。”张宏伟指出，明年春节后房企应启动“大幅降价”促进销量的快速提升。

  中原研究中心则指出，开发商应制定合理的营销策略，加速消化库存量，完成资金回笼。

  尽管当下走势不容乐观，但市场并不看空环一线楼市远期表现。中泰证券首席经济学家李迅雷指出，房地产不大会出现大幅上涨的情况，但还是存在结构性机会。预计接下来房地产会出现销量下降、增速负增长，房价疲弱。

  但是，由于要防范发生系统性金融风险，这意味着房价不能出现大跌。一旦房价出现低迷，可能就会有鼓励性的措施出台。

  而房价的结构性机会，主要看人口的流向。严跃进也认为，接下来一线城市周边率先成功通行地铁或高铁的片区，有较大可能出现交易量和价格反弹。