北京知识产权法院受理北京链家被诉滥用市场支配地位案

  央广网北京11月26日消息（记者吴喆华 孙莹 实习记者刘培辛）据中国之声《新闻纵横》报道，中介费，是房产交易中一笔不小的支出。在北京，一套二手房仅中介费动辄就十多万。中介费这么贵，到底是不是合理合法的？最近，北京的王女士因为中介费过高将号称“独角兽”的著名房产中介公司“链家”告上法庭。

  购房人王女士通过链家购买一套二手房并签署多个合同文本后，认为链家涉嫌触犯《反垄断法》，在滥用市场支配地位收取过高中介费的同时还存在捆绑销售等行为。现行的《反垄断法》认为，市场支配地位是指经营者在相关市场内具有能够控制商品价格、数量或者其它交易条件，或者能够阻碍、影响其他经营者进入相关市场能力的市场地位。当具有市场支配地位的经营者以不公平的高价销售商品，就是滥用市场支配地位的行为之一。

  目前，北京市知识产权法院已受理此案。链家方面也在昨天独家向中国之声做了回应。具体情况是怎样的？链家是否真的存在滥用市场支配地位的行为？案件进展又如何？

  在北京，链家有一千多家门店，盘踞在各小区周边。记者以咨询某小区房价为名致电链家丰台望园西里店，一位员工告诉记者，今年上半年，链家下调了中介费，“中介费现在2.5%，居间服务费2.2%不变，保障服务之前是0.5%，现在是0.3%。”

  在北京的二手房市场，链家的中介费被认为最高也最难打折，很多人交了就交了，但是购房人王女士想探个究竟，高额中介费合法吗？结合自身经历，她认为，链家在2016年度北京市城六区存量住宅买卖经纪服务市场中具有市场支配地位，且存在滥用支配地位的行为，将链家告上法庭，要求链家退还原告居间代理费、保障服务费和支付维权成本，总计2万元。今年6月23日，北京市知识产权法院受理此案。目前还没有正式开庭。

  王女士的丈夫张正鑫，也是一名律师，他是本案王女士的代理人。张正鑫说，王女士去年2月在北京市石景山区链家鲁谷店，看中了一套总价两百多万的二手房。他们认为，当时链家收取总房价2.7%的中介费太高了，“按照房屋总价的2.7%交中介费，便宜了2050块钱之后，一共是五万六。”

  本案中的中介费包括两部分，一是居间服务费，收取总房价的2.2%；另一部分是保障服务费，收取总房价的0.5%。张正鑫认为，这两部分是捆绑在一起销售，购房人不能拒绝交保障服务费，“签完这个以后，当时我们想比如贷款、资金接管、过户这些手续也可以自己跑，就问链家的工作人员这个保障服务费我们可不可以不签，后续的手续自己跑？他就说不行。”

  王女士向记者出示的《居间服务合同》里，链家提供了多达13项服务，包括办理公证手续、房屋评估手续、抵押登记手续、提供多元化的金融服务咨询推荐服务等。张正鑫认为，这13项服务也是捆绑在一起合并销售，购房人只能照单全收，“交易保障服务列举了13项内容，好多都是没用的，比如房屋交易及托管服务，现在都可以通过北京各个区的住建委或其他银行去提供，还有协助办理公证手续在我这个交易中是明显不存在的。”

  2.2%的居间服务费是否是不公平的高价？居间服务与交易保障服务是否构成捆绑销售，交易保障服务的13项服务内容是否构成捆绑销售？根据《反垄断法》规定，禁止具有市场支配地位的经营者以不公平的高价销售商品或者以不公平的低价购买商品。

  反垄断法专家邱宝昌认为，本案的焦点在于，链家是否具有市场支配地位，“因为公平的高价是指在市场上占有支配地位的企业，一般的小公司在市场上没有支配地位，价格高低是市场定价，但是在相关市场具有市场支配地位的情况下，不能由你随便定价。链家在北京的房屋市场上具不具有市场支配地位，是最关键的，如果它不具有市场支配地位，是不公平的高价还是公平的高价都不在讨论之列。”

  公开资料显示，2017年11月，链家在北京拥有1500余家直营连锁门店，其中有1100余家集中分布在城六区。今年3月，链家官网曾宣传称：北京在售二手房中，超过80%委托了链家网，全市成交二手房中50%来自链家网。但这并不意味着链家占有法律意义上的市场支配地位，首先应界定相关市场，需要考虑时间跨度，地域市场，商品（服务）市场等因素，然后才能进行市场支配地位的认定，要考虑控制价格、数量、交易条件的能力、阻碍其他竞争者进入市场的能力、该经营者在相关市场的市场份额，以及相关市场的竞争状况等。

  记者了解到，在垄断诉讼中，要界定相关市场支配地位不是一件容易的事，张正鑫说，“目前国内反垄断民事诉讼比较少，胜诉的案例则更少”。2011年，北京市发改委与住建委曾下发通知，规定500万及以下的住宅中介费不超过2%，特别复杂的可以上浮到2.2%，但张正鑫了解到，该通知已于2016年1月废止。

  此外，国家发展改革委、住房城乡建设部于2014年7月曾联合发布通知，明确放开放地产咨询服务收费，实行市场调节价。在已实行市场调节价的情况下，很难认定链家的2.2%的居间服务费属于不公平的高价。邱宝昌律师指出，链家不论是否具有市场支配地位，都不应该捆绑销售服务，“消费者选择不选择保障服务是消费者选择的问题，13项费用应该明码标价，每一项多少钱，供消费者选择，不要巧立名目。”

  案件的第三人是北京中融信担保有限公司，它是房屋交易保障合同名义上的主体，该公司法定代表人和链家一样，都是左晖。有媒体认为，居间服务加保障服务收费的模式，规避了相关的法规，变相提高了中介费。邱宝昌说：“同一个自然人做两个公司的法定代表人，明显是一种关联交易，很可能是一个人控制的两个公司，如果出了问题，就要承担连带责任。表面上看是保障服务，实际上是强制而来。名义上被分开了，但是实际上是一次性收费。”

  链家方面昨天独家向中国之声回应说，原告起诉链家的诉讼请求缺乏事实和法律依据，在案件审理结束以前，链家对于案件的审理进程和具体细节暂时无法向媒体进行过多的披露，链家正在积极参与和配合法院的审判工作，并会尊重最终的司法裁判。