发展住房租赁，需要“做加法”

租赁住房政策的重点应当在市场化机制的设计和完善，而非让政府和国企直接进入市场。

  以住房租赁市场为切入口，房地产市场调控的模式转换拉开序幕。租购并举、租购同权、农村集体建设用地建设租赁住房、培育住房租赁企业等政策措施在中央和地方不断落地，据澎湃新闻统计，目前至少有48个城市已出台住房租赁政策。

  过去近20年的住房政策，主要在商品房市场发力，对租赁住房市场的重视不够；住房保障市场的建设也不尽如人意，政策实施中，更将商品房市场与住房保障混在一起处理，希望靠市场来解决民生问题，扭曲了商品房市场。由此可见，住房市场的短板在租赁住房市场，包括市场价租赁的商品住房和满足低收入人群居住需求的保障性租赁房。

  住房租赁政策也多从这两方面入手，例如增加租赁住房的供给、保障租赁者享受公共服务的权利和推进实物保障与租赁补贴并举的公共租赁住房体系。广州等城市更明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障“租购同权”。这些都预示着住房租赁市场这片蓝海已经全面开启。

  好的政策初衷，需要好的政策细则配套，过去几十年住房政策走的弯路也应该尽量避免重走。“98房改”是近几十年住房市场的分水岭，1998年前的经验显示，依靠政府或单位提供住房，没有效率也不公平，房改带来的市场化是今天人均居住面积飞速提升的基础。租赁住房也是如此，靠政府或国企提供租赁住房，同样会面临1998年以前既不效率又不公平的困境。

  租赁住房政策的重点应当在市场化机制的设计和完善，而非让政府和国企直接进入市场。即使是保障性的租赁住房，也应当遵照国办发〔2016〕39号文件中“支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴”的思路来执行。

  我们还要看到，租赁住房可以削弱人们购房的需求，但无法削减人们居住的需求。只要城市的人口保持流入、城市拆迁在继续，城市就需要保证一定量的新增的住房满足上述需求，否则就会造成房价和房租的居高不下。

  因此促进租赁住房应当做增量、做大蛋糕，而不要只是分蛋糕。这需要在保持现有商品房的土地供应规模不变或者略有增加的情况下，额外再增加用于租赁住房的土地，保证租赁住房增长的同时，不会减少商品房的土地供给，避免抬高房价，新增的住房供给也会平抑租赁住房的价格，降低市民的生活成本。

  今年国土部与住建部发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》就是“做加法”的好政策，值得租赁住房的其他政策设计参考。总之，对于住房租赁市场，需要有“做加法”思维：租购并举、租购同权、农村集体建设用地的加入，都是“做加法”。