绿地董事长张玉良：未来至少五年房地产都是好时代

绿地控股集团有限公司董事长张玉良(中)

  （凤凰网财经孔维卓）毫无疑问，房地产是今年中国经济最具争议性的领域之一。

  这个牵动着千家万户的重资产行业，些微的数据变化都可能会带来一场大规模的市场论战，可事实上，2017年的中国房地产市场不但在数据上有了明显回落，就连几大地产巨头在各自领域的出招也都变得越发离奇。

  我们先来看一组数据，今年1-10月份，商品房销售面积同比增速比1-9月份回落2.1个百分点。10月份单月商品房销售额同比增速-1.7%，出现了自2015年4月以来的首次负增长。

  今年1-10月份，全国房地产开发投资增速也比1-9月份回落0.3个百分点。地产投资的回落甚至带动了全国固定资产投资增速的同时下滑。

  人们惊呼，中国房地产终于降温了，这一占有中国居民资产配置64%左右的庞然经济产业正在明显放缓。

  更引人联想的是，中国几大房企巨头似乎都在同时忙着剥离自身重资产配置向着轻资产方向陆续转型：万达抛售了自己文旅和酒店项目，SOHO中国也在今年第三季度出让了凌空SOHO，今年下半年，李嘉诚掌舵的长实地产作价402亿卖掉了香港中环中心，引发了市场一阵热议，就连万科的董事长郁亮都在今年的股东大会上再次表示：房地产的黄金时代已经过去了。

  黄金时代真的过去了吗？

  有家企业似乎并不这么认为，作为中国一家跻身世界500强的地产业翘楚，绿地集团一直都在行业、区域布局上低调前行：在西安，绿地围绕特色小镇、产业新城、超高层地标集群、地铁建设等地域，签约落地了一批重大项目，总投资近1000亿元；在上海，绿地旗下最大综合体酒店群刚刚登陆大虹桥区域…几乎在不知不觉间，绿地的"大基建"项目已经在江苏、浙江、河南、陕西、山西等多个省、市实现了全面布局，落地了一大批宁波杭州湾、南京地铁五号线、垣渑高速公路等大手笔项目。同时，绿地的金融产业、消费产业、康养产业、科创产业等多元产业均在扎实布局，不断在项目层面有重大斩获和推进。

  绿地想干什么？这家老牌地产企业全新布局的背后是怎样的战略考量和产业规划？带着这个问题，凤凰网财经在本届凤凰网财经峰会上，采访到了绿地控股集团有限公司董事长张玉良先生。

  张玉良：未来至少五年房地产都处于很好的时代

  “中国从住房制度改革以来到今天，以及到未来至少五年，我认为房地产市场都是一个很好的时代。”面对凤凰网财经记者的提问，张玉良满怀信心。

  “就市场的现状而言，近20年来这个行业，伴随着中国经济成长，伴随着中国城市化的进程，它一直很好。即便是在近几年全方位调控的整体基调下，它在市场总量、市场空间上依旧充满机会。我本人对中国房地产市场的未来五年依旧看好。”

  “当然它的结构会发生变化，特别是在城市的分化、产品的分化、消费人群等方面产生很大的变化。“张玉良补充说，“不能简单看一线、二线、三线城市的划分，我们看的应该是以城市群体划分，有些城市群，核心城市很好，核心城市周边的区域同样空间很大。但那个城市本来可能是四线，甚至五线，它也好，它是在城市群当中发挥了重要作用。所以传统的说一线还是二线，还是三线，还是四线，我认为这个概念就发生了深刻变化。在一线城市群当中，我认为市场依旧很好”

  张玉良：长效机制很重要也很复杂，我们应该有耐心

  在地产数据降温的背后，人们更多关注的，则是目前监管层的调控措施，伴随着楼市限购令的陆续出台，很多短期调控措施都起到了立竿见影的效果，而更多长效的调控机制似乎仍在建立当中。

  张玉良认为：“短期的调控周期，主要是为长效机制更好建立的过渡期。”

  “房地产调控的长效机制很重要，但也很复杂，我们应该有耐心。长效机制出台会有一个过程，我们正处在中间的过渡期，相信未来在土地供应方式、租赁机制等方面会有更多优化政策推出，实现‘房住不炒’的同时，实现房地产行业的长期稳定健康发展。”张玉良称。

  随着房地产调控长效措施逐步落地、完善、成型，类似的三、四线去库存行情难以周期性出现，市场将逐步回归更加体现其自身规律的行业周期，提升企业核心竞争力才是可持续发展的关键。。

  地产是跟着经济和人群走的我们更关注这五个城市群

  关于今后绿地在地产行业的布局方面，张玉良也和凤凰网财经进行了深入探讨。

  “地产是跟着经济走的，跟着人群走的，经济在哪里？人群在哪里？所以我们比较注重在中国的发展，特别是地产的发展，要按照城市群的目标去思考，就是以核心城市为龙头，然后形成城市群，这些城市群具备重要的成长空间，我们在投资层面就会更加侧重这些区域。如果没有形成城市群、不具备未来成长空间的区域，相对来讲，我们投资力度就减弱。”张玉良说。

  张玉良对凤凰网财经表示：“比如有一些省的省会城市，他也已经形成了地区城市群的龙头，他的周边也形成城市群，它只是这个城市群，我理解城市群，比如北京，以北京为核心的京津冀城市群，它是全球城市竞争的载体。上海长三角，以上海为核心的周边城市群为载体，它是全球几个大型城市群之一。深圳周边的城市群，可能形成一个全球城市群。但因为内地一些城市，比如武汉，它形成了华中周边地区城市群，比如郑州，它形成中原地区周边城市群。有一些周边城市，可能现在是小城镇，可能还是县城，但它未来的发展空间可能超过某一些级别更高的城市，同样，某一些周边城市也可能远超地级市，所以我们关注的是重要的城市群，而不是简单的一线二线传统的城市划分，这个已经完全变了。”

  谈房企转型：提升房地产主业内容竞争力，向城市综合运营服务商转型

  “那您是如何看待目前很多房地产企业剥离自身的一些重资产向轻资产转型的这样一个趋势呢，比如说万达卖掉自己的文旅项目，SOHO中国自己也在第三季度让出了自己凌空SOHO这些问题，我不知道您是如何看待今后房地产的转型的？”。凤凰网财经记者抛出了市场上争议最多的一个话题。

  张玉良回答说：“房地产整个行业应该说是重资产的行业，但大企业跟中小企业经营模式不一样。

  “他是要按以人为本的需要来建设城市所发展的市场产品。除了你开发住宅以外，你可能社会还需要商务，你还需要康养，你还需要商业，你还需要就业等等。”

  张玉良强调说：“拿我们公司来讲，我们从去年开始，我们就是把重产业、重运营作为企业的重要战略，不断提升房地产主业内容竞争力，向城市综合运营服务商转型。大公司不能只管自己造一点卖一点，社会需要什么，城市功能需要什么，你要去做。”

  “社会整个体系服务需要产品都得开发，在这过程当中，他经历了很多的不动产资产，有一些公司可能需要轻资产，有一些公司我认为它可能适度的轻资产，也不一定全部轻资产。那是跟企业的竞争能力的提升，配置资源能力的可能性来考虑的。”

  “在重资产配置方面，您能不能有具体的一些例子给我们介绍一下？”记者追问说。

  “比如，我们在大规模发展康养产业，康养产业首先是源于资产，资产是自己的。当然也可以一部分拿出来证券化。”张玉良回答说。

  “在康养产业方面，绿地已经开工了30个康养谷，每个康养谷的特征是“产学研结合”、“游学养结合”，覆盖从体验、，远程国际医疗到康复到旅游，针对的目标客群是55-75岁，其模式采用的是“会员制”，而且“如果住满20年，全额退款”，预计到后年，康养谷将实现100个的开业规模，康养客房管理规模达到3万间。随着康养产业及资产的发展，资产证券化的相关动作也会跟进，实现可持续发展。”张玉良说。