租金一次交10年押金要交120万 开发商的心不会痛吗？

  今年以来，租房成为房地产市场的关键词。

  2016年，北京市提出了“企业自持商品住房”的政策，鼓励房地产开发企业将所竞地块的部分住宅作为租赁房源。

  2017年4月，北京市住建委会同北京市规划国土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确企业持有年限为70年，且不得以任何方式对外销售。

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  今年7月，住房城乡建设部会同八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求加快发展住房租赁市场。并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

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  大力发展租房市场，原本可以满足住房需求，又能减轻刚需人群的住房压力，但在实施时，却有些变味了。

  一次性要交10年租金！押金120万！

  据央视财经12月8日报道，在调查中，记者发现，这些将在未来用于租赁的住宅，或许并没有我们想象的那么便宜。

  北京市大兴区黄村镇兴化大街地块，位于北京市南五环至南六环之间紧邻地铁四号线清源路站，楼盘暂定名为“中国铁建理想家”，该楼建成后所有的住宅将用于租赁。

  中国铁建理想家销售人员表示，这边是一次交10年租金，然后向开发商这边支付租金，这个房子就可以使用了，至于押金，则需要向开发商这边交20年的押金。

  销售人员告诉记者，楼盘将在2018年春节前后正式对外预租，主打户型为80至100平米两居。央视财经记者在该项目附近的多家房屋中介了解到目前100平米的两居室在每月5000元。以此计算，一年的租金为6万，十年租金60万。这样来看的，如果想要在这里租住10年，需要一次性交180万元。而周边50平米的二手房价格也不过240万。销售人员还表示最终的租赁价格将高于周边的租赁均价。

  中国铁建理想家销售人员介绍，到2019年的时候，首都机场第二机场就交工了，然后也会通好几条公共交通，不管是地铁还是什么都会更发达一些，然后也会带动那边的经济，所以2019年的价格会比现在更高一些。你在外面租房子，你租几十年这房子也是房东的，但是交了租金，这房子就是你的了。

  “企业自持商品住房”这样出租是否合理？

  首都经济贸易大学土地资源管理系教授（北京市房地产法学会副会长兼秘书长）赵秀池向央视财经表示，这样的做法和目前的租赁市场的一般习惯不太吻合，有点以租代售的嫌疑。

  今年4月，北京市住建委和市规土委联合发布的《通知》中明确，企业不得以任何形式将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售，行为一旦予以认定将纳入“黑名单”，规划国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格，住房城乡建设部门对其开发资质予以降级或者注销。

  其实，这样的情况在北京并不是第一次发生了。

  据《北京青年报》今年10月报道，通州马驹桥地区一房产项目为商住房，在去年通州区限购后，该商住房开发商为了规避限购政策，采取“以租代售”方式，与购房人签署所谓的“租房协议”，收取的“租金”实际上是购房款。

  事情被曝光后，与开发公司签订《租赁协议》的一些“租户”起诉至通州区法院，要求开发公司退还房款。在案件审理过程中，开发公司也意识到其与个人所订立的《租赁协议》存在不妥之处，故同意解除协议，并退还当事人全部“租金”。经通州法院调解，某开发公司最终与“承租人”达成一致意见，即解除《租赁协议》，某开发公司限期退还“承租人”相应的“租赁押金”及“租金”。

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  长租房普遍面临投资回报期长难题

  企业自持商品住房“以租代售”的背后，也反映了长租房市场投资回报期过长的难题，是房企为尽快回款的选择。

  据《北京日报》11月2日报道，云房数据曾将传统租房和长租公寓的租金进行过对比。选取北京一居室整租为例，传统租房月租金平均为2990元，而长租公寓中集中式公寓租金要达到5340元/月，分散式公寓为4100元/月。

  即便如此，长租公寓仍面临着收益低、回报期长的难题。有长租公寓业内人士向记者披露，在北京行业盈利水平平均在2%左右，不挣钱也是普遍现象。

  看似“赔钱”的买卖，为何引得多家房企进入？业内认为，在存量房时代，楼市限购政策从严，长租公寓正在成为房企从“拿钱拍地卖房”向“出售与持有运营并举”转型的道路之一。

  每经编辑王嘉琦

  每日经济新闻综合央视财经、北京青年报、北京日报等