调控逾一年:北京楼市回归平稳 价格预期有效控制

自去年9月30日开启调控以来，北京楼市交易逐渐降温，到目前维持在50万平方米以下的水平，体现出投资投机需求得到了有效抑制。传统的“金九银十”并未出现，而价格涨幅也受到了明显管控。

上海易居房地产研究院统计显示，2017年9月，北京新建商品住宅成交面积为37万平方米，环比增长3%，同比减少60%。北京9月份住宅成交继续处于低位，充分说明在认房又认贷、商住房交易管制等政策框架下，投资投机需求得到了有效地抑制。观察北京房价的历史走势，2015年下半年开始，成交均价总体呈现出逐月攀升态势。去年9月份开启的新一轮政策收紧周期，房价上涨态势明显受抑制。部分月份虽继续上涨，但总体上没有突破五万元的水平线。最近两个月甚至出现了小幅的降价现象。

从统计局发布的全国数据看，2017年9月单月销售数据也出现同比最近3年首次下调。

成交下滑市场降温

上海易居研究院统计显示，观察近一年北京新建商品住宅月度成交数据，从过去90万平方米左右的中高位水平总体下滑，近几个月月度成交总体上位于50万平方米以下的低位。调控一周年住房市场的交易缩水，源于两个原因：第一，供应端持续收紧，很多项目的预售证发放受严厉管控；第二，需求端受购房政策的影响很大，尤其是改善型购房需求受信贷政策的影响很大。

作为传统的销售旺季，从市场具体走势看，楼市供应在上涨，但成交环比仍在下滑。2017年的楼市“金九”，北京共有14个项目相继入市，住建委新下25个商品房预售证，住宅供应量新增3706套。但数据显示，9月北京住宅市场成交1446套，环比下降2.0%；成交面积20.81万平方米，环比下降3.7%；成交均价52077元/平方米，环比上涨6.3%；成交金额108.384亿元，环比上涨2.4%。

其中豪宅下跌明显。数据显示，9月北京10万元均价及以上的豪宅项目成交10套，环比减少47%，同比减少88%，正处于快速降温态势。

商住楼成交更为惨淡。9月份，北京商住房项目成交量为2套。从2010年1月有观察数据以来，今年8月份首次出现月度零成交现象。到了9月份新增两套，但总体说明此类市场降温的彻底性和政策的有效性。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，与北京二手住宅交易量触底并持续回升的市场情况相比，北京新房市场持续降温的趋势仍在延续。2016年9·30新政、2017年3·17新政，以及之后信贷政策的持续收紧，使得购房需求大幅萎缩，市场交易量持续回落。虽然随着房价的回落，购房需求，尤其是首次置业的刚性购房需求逐步复苏，理性回归，但由于目前新房市场在售项目或新增供应的项目受过往两三年地价高企影响，大都为适合改善购房需求的高总价、大户型房源，使得更多首次置业需求流向了二手房市场低总价的中小户型房源。

房价预期获有效控制

楼市库存是判断楼市未来发展的重要因素。在北京市督促新建商品房开工、入市等力度下，近一年北京住宅市场的库存规模经历了“下跌、筑底、反弹”的三部曲。当前库存规模略有增加，得益于近期在途商品房开工节奏的加快。易居研究院数据显示，9月北京新建商品住宅库存面积为645万平方米，环比增长7%，同比减少21%。该研究院以住宅存销比=当月底住宅库存面积/最近6个月住宅成交面积平均值，计算库存去化周期。9月份，北京新建商品住宅存销比为15.1个月，比8月份有所增加。自2016年12月份开始，北京存销比总体上处于攀升阶段，这和市场交易相对疲软的因素有很大关联。

我爱我家数据统计也显示，截至9月底，北京全市新建纯商品住宅可售存量为36024套、654.31万平方米，虽然与去年同期相比有所减少，但库存套数环比增长6.6%，库存面积环比增加6.2%。5月份以来，北京新建纯商品住宅库存量持续增加。

胡景晖表示，3·17新政开始，北京政府主管部门在楼市调控方面双管齐下，在限购、限贷的同时，不断加大住房供应力度。一方面加大土地供应，另一方面督促全市“拿地未开工”项目尽快入市形成有效供应。3月以来北京住宅新增供应保持了整体持续上升势头，可售库存也持续增加。随着未来可售库存量进一步增多，这对平抑房价，引导房价稳中有降将起到积极作用。

从历史走势来看，2015年下半年开始，北京楼市成交均价总体呈现逐月攀升态势。但2016年9月开启调控后，房价上涨态势明显受抑制。9月北京新建商品住宅成交均价为43492元/平方米，环比减少3%，同比增长20%。9月份房价管控政策继续严厉，价格出现下跌符合预期。

易居研究院研究总监严跃进认为，9月份北京房地产市场继续体现了调整的导向，市场交易偏低位，价格泡沫等不断受挤压。预计四季度北京楼市将继续坚持稳定市场的导向。对于北京市场来说，在楼盘预售证的严格管理、共有产权住房和租赁住房的供地等方面，会有较大动作。供给端的发力，将有助于进一步巩固过去一年的调控效果。